H αγορά διαμερισμάτων καταγράφει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα αποδεικνύοντας ότι η πανδημία και οι επιπτώσεις της ευνόησαν τον κλάδο. Οι σταθεροποιητικές τάσεις της προηγούμενης χρονιάς καταγράφονται πλέον ως σαφής αυξητική προοπτική καθώς σε σχέση με 12 μήνες πριν και στις 5 αντιπροσωπευτικές περιοχές μελέτης (Χολαργός, Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), σημειώνεται μέση άνοδος των πιθανών τιμών πώλησης άνω του 2%.

Με τις τιμές πώλησης, κατά τους πρώτους 3 μήνες του 2021. νεόδμητων κατοικιών να καταγράφουν άνοδο κατά 1,86% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, ενώ οι αντίστοιχες των παλαιότερων διαμερισμάτων σημειώνουν ετήσια αύξηση της τάξεως του 2,25%. Την ίδια ώρα, «Generation Rent», εργασία από το σπίτι και ευ ζην, αποτελούν τις κυρίαρχες τάσεις (megatrends) της αγοράς, στο βραχυπρόθεσμο μέλλον. Αυτά είναι τα ευρύτερα συμπεράσματα που προκύπτουν από το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων που επιμελείται η GEOAXIS Property & Valuation Services, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, υπό τον ιδρυτή και επικεφαλής της, κ. Γιάννη Ξυλά.

Η εικόνα στα νεόδμητα

Στις 5 αντιπροσωπευτικές περιοχές μελέτης (Χολαργός, Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.589 euro/ τμ από 2.566 euro/τμ με ετήσια άνοδο 0,90%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.217 euro/τμ από 2.190 ανά τμ με ετήσια άνοδο 1,23%), στο Μαρούσι (2.000 euro/τμ από 1.951 euro/τμ με ετήσια άνοδο 2,51%), στους Αμπελόκηπους (1.822 euro/τμ από 1.788 euro/τμ με ετήσια άνοδο 1,90%) και τέλος στο Περιστέρι (1.520 euro/τμ από 1.479 euro/τμ με ετήσια άνοδο 2,77%). Συμπερασματικά, το Περιστέρι κατέγραψε την υψηλότερη (2,77%) και ο Χολαργός την μικρότερη (0,90%) ετήσια αύξηση.

Οι τιμές στα παλαιά διαμερίσματα

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας άνω 15ετίας, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.368 euro/τμ από 1.309 euro/τμ με ετήσια άνοδο 4,51%) και εν συνεχεία κατά σειρά στο Π. Φάληρο (1.124 euro/τμ από 1.081 euro/τμ με ετήσια άνοδο 3,98%), στο Μαρούσι (1.114 euro/τμ από 1.111 euro/τμ με ετήσια άνοδο 0,27%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (990 euro/τμ από 981 euro/τμ με ετήσια άνοδο 0,92%) και τέλος στο Περιστέρι (911 euro/τμ από 897 euro/τμ με ετήσια άνοδο 1,56%). Συμπερασματικά, ο Χολαργός κατέγραψε την υψηλότερη (4,51%) και το Μαρούσι την μικρότερη (0,27%) ετήσια αύξηση.

Generation Rent

Σύμφωνα με την έρευνα, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους την στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι για την Χώρα μας το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος. Στην Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους.

Εργασία από το σπίτι

Όπως αναφέρει η GEOAXIS, η εξάπλωση του COVID-19, η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως «Παγκόσμια Πανδημία» στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει στην οικονομία και στις αγορές. Περιορισμοί στα ταξίδια και στην κίνηση έχουν ήδη θεσπιστεί από πολλά κράτη, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα. Η αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στη ζωή μας διαμορφώνει νέες συνθήκες, μια από τις οποίες είναι η τάση της εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, θα δημιουργήσει αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση. Ως εκ τούτου, αναμένεται αύξηση της ζήτησης για μεγαλύτερα και παλαιότερα διαμερίσματα, όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.

Νέες κατασκευές

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην αναμένεται να δημιουργήσουν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντική όμως αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας με την σειρά τους επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές, ευνοώντας σαφώς την στροφή στην ενοικίαση.

«Με βάση τα παραπάνω, αποτελεί πεποίθησή μας ότι η τρέχουσα ανάκαμψη της αγοράς διαμερισμάτων θα συνεχιστεί αμείωτη τους επόμενους μήνες, με μεγαλύτερη ένταση σε ενοικιαζόμενα, παλαιότερα, μεγαλύτερα και αποκεντρωμένα διαμερίσματα», σημειώνει ο κ. Ξυλάς.

Αξίζει να αναφερθεί ότι για στις 5 περιοχές, τόσο στα νεόδμητα όσο και στα παλαιότερα διαμερίσματα, οι τρέχουσες τιμές (ά τριμήνου) είναι χαμηλότερες αυτών που καταγράφονταν το αντίστοιχο χρονικό διάστημα το 2013 αλλά υψηλότερες του 2014. Όπως χαρακτηριστικά σημειώνεται, «και για τις 5 περιοχές μελέτης οι αξίες εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2013, αλλά με σαφή τάση ισοσκέλισης της ψαλίδας, ιδιαίτερα στα νεόδμητα. Αναλυτικότερα, από το 2013 οι αξίες καταγράφονται μειωμένες κατά 5,77% στα νεόδμητα και 13,39% στα παλαιά διαμερίσματα».

Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης η ανάλυση εξηγεί «ότι σκοπός μας ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του λεκανοπεδίου Αττικής. Επιλέχθηκαν συγκεκριμένες περιοχές και στα τέσσερα σημεία του ορίζοντα, αλλά και στο κέντρο, λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και αφετέρου την δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.

Αναλυτικότερα, στο Κέντρο επιλέχθηκαν οι Αμπελόκηποι θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb.

Στα Βόρεια επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε Ποια υποπεριοχή (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο. Στα Νότια επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί προάστιο που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας).

Στα Δυτικά επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.

Τέλος, στα Ανατολικά επιλέχθηκε ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο».

 

ΠΗΓΗ: polis24.gr